In forza dell’articolo 1117 del codice civile, le scale sono di proprietà dei condomini, compresi quelli con locali al piano terreno e anche con accesso esclusivo dalla strada, a meno che non risulti il contrario dagli atti di acquisto o dal regolamento condominiale di natura contrattuale. 

Tutti, quindi, devono contribuire alla pulizia, manutenzione e ricostruzione delle scale, e le spese devono essere sostenute e ripartite tra tutti.
I condomini non si attivano? Diciamo subito che il mancato interessamento dei condomini o la mancata approvazione di una delibera da parte della maggioranza nuoce a tutto lo stabile. E che è compito dell’amministratore, custode del decoro e della corretta manutenzione delle parti comuni (art. 1130 c. c.), provvedere a mettere l’argomento all’ordine del giorno.

Per deliberare è sufficiente la maggioranza semplice: secondo l’art. 1136 c. c., secondo e terzo comma, in prima convocazione è richiesto un numero di voti favorevoli che rappresenti il 50% più 1 degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (500/1000); in seconda convocazione basta un numero di voti che rappresenti un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo dei millesimi (334/1000).

Se poi l’assemblea vuole decidere di affidare a ciascun condomino l’incombenza di occuparsi direttamente a turno della pulizia delle scale, è più che legittimo che qualcuno si rifiuti: una delibera in questo senso, se adottata a semplice maggioranza e non con l’unanimità dei consensi, è nulla. Perciò, può essere impugnata in qualsiasi tempo dal condomino assente o dissenziente o anche da chi ha votato a favore della deliberazione, purché dimostri di avervi interesse (Cassazione, sentenza 16 novembre 1992, n. 12281).

E veniamo alla questione dei criteri di ripartizione delle spese per la pulizia, da fare eseguire anche da un’impresa. L’argomento è spesso oggetto di discussione e fonte di litigi tra vicini, specie se il regolamento non prevede nulla in proposito. Dato che la pulizia è assimilabile a una vera e propria manutenzione, i criteri di spesa da applicare sono quelli previsti dall’art. 1124 c. c.: “Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.